4200万撬起2亿资产做为联合办公行业中国立减ABS

2019年已经一半以上，在经历了2018年蒙眼睛飞奔跑马圈地以后，中国联合办公领域目前关键的问题便是差钱。

在融资模式上，领域逐渐试着两条腿走路：一部分游戏玩家依然在苦苦地寻找股权质押融资，一部分游戏玩家逐渐开拓新的融资方式。

股权质押融资的喜讯很少，目前为止仅有氪空间全新一笔10亿股权融资。债权融资层面，创富港在应用贷款银行，纳什空间近期则期待根据发行ABS股权融资2亿。

近日，纳什空间公布渤海湾汇金-纳什空间财产适用专项计划取得成功开设发行，方案将在深圳证券交易所挂牌上市。2022年2月，纳什空间发布信息称已取得深圳交易所情况属实函。

据了解这单ABS发行全过程的内部人员透露，投资银行在上年三月份就逐渐洽谈这一项目，到近期宣布发行，用时一年多的时长。联合办公立减ABS，发行全过程并不易。

纳什空间这单ABS正中间还追上了中国证监会最新政策。4月19日，证监会网站公布《资产证券化监管问答（三）》，对证券化商品的底层资产进行了新的标准。在其中，有一条十分致命性：欠缺本质抵押物的商业服务物业房租（没有租赁住房）等不可做为基本资金的现金流量由来。

纳什空间为什么可以发行立减，从业证券化项目的专业人士剖析，一是入池财产99%全是单独公司办公室，二是以数据信息看来，出租率有确保。这种刚好都合乎了证券化小额贷款分散化的标准。

那麼做为领域立减，产品架构究竟怎样？资金成本怎样配制？底层资产情况怎样？

PropTech研习社独家代理获得了一份纳什空间重点ABS的《计划说明书》，大家发觉立减联合办公ABS的关键因素具体有下列8点：

1底层资产为1091处物业，占地面积约12平方

本单ABS的入池财产为纳什空间以及五家分公司合理合法拥有的北京市、上海市、天津市、深圳市四地1091处物业，1091处物业总建筑面积总共127203平米。

实际看来，入池财产包含1087个非常个人工作室，在其中北京市763个、上海市202个、深圳市109个、天津市13个，及其3个协同办公场所和1个北辰旗舰级项目。在其中非常个人工作室占入池财产的99%以上。

（图：纳什空间现金流量预测分析）

纳什空间将以上1091处物业项目租赁扣除的房租扣减去企业租赁标底物业付款给小区业主的房子房租后的差值组成标底物业的资金资金净流入由来。

依据兴华会计师事务所（特殊普通合伙）分析报告表明，本买卖入池标底物业2018年8月至2021年11月预估造成现钱资金净流入总计28720.57万余元。

从入池财产将来净现金流量看来，非常个人工作室奉献70%以上的资金资金净流入，北辰旗舰级项目奉献15%以上，协同办公场所奉献不够3%。

2工位价钱大起底：敞开式工位1000-1700元/工位

纳什空间现阶段物业租赁的形式具体分成非常个人工作室、协同办公场所两大类，另有北辰旗舰级项目一部分室内空间做为商铺出租。

非常个人工作室指纳什空间与小区业主签定整租合同书租赁特殊项目物业后，将该等物业以一套为企业租给承租方的项目；协同办公场所指纳什空间与小区业主签定整租合同书租赁特殊项目物业后，将该等物业以工位为企业租给承租方的项目及该等项目配套设施。

（图：纳什空间工位租赁平均价）

纳什空间还公布了其协同办公场所遍布状况及工位总数与工位现阶段租金状况。纳什空间北京市敞开式工位的价位在1400-1700元/工位中间，上海市在1000元/工位上下。

3什么企业被纳什空间列入竞争对手？

这一份文档里，纳什空间的竞争对手科学研究包含WeWork、优客工场、氪空间、方糖小镇、理想 等。

（图：纳什空间科学研究的竞争对手名册）

从管理方法总面积、室内空间总数及其出租率看来，纳什空间较中国同行业具备明显优点。截止到2018年9月底，纳什空间管理方法总面积是65平方，全国各地均值出租率做到92%，在其中天津地区的出租率约为95%。

42000万撬起2亿资产

做为联合办公行业中国立减ABS，该项目发行经营规模为2亿人民币RMB，发行限期为2年，由渤海湾汇金证劵资产托管做为进度管理人和市场销售组织，中合担保做为贷款担保组织，优先资产支持证券获中诚信AAA评分。本专项计划交易结构如下图所示：

此次资产支持证券(ABS)分成优先ABS和次级线圈ABS，经营规模各自为1.8亿人民币和0.2亿元。

在其中优先ABS又可分为三个类型：现钱资金净流入为2.872亿人民币，相匹配2亿的总发行信用额度，本单ABS基本财产现钱净流超量遮盖倍率约为1.44倍。

特别注意的是，本单ABS还引进了第三方融资担保公司组织做为总量差值补充人，给予连带担保责任。中合担保是本单ABS商品的第三方贷款担保组织，行为主体评分为AAA。

一位证券化从事人员剖析，引进中合担保做为第三方融资担保公司组织是纳什空间ABS取得成功发行的主要要素。公布数据表明，魔方公寓、轻松、自如友家三家企业在发行养老地产ABS时均有第三方融资担保公司组织干预。在其中，魔方公寓和自如友家两单ABS商品均引进中合担保做为第三方贷款担保组织。

6本单ABS的贷款人有什么？

（图：纳什空间本单ABS贷款人清单）

本单ABS商品的贷款人一共有6个，分别是纳什空间自主创业高新科技（北京市）有限责任公司、纳什空间服务企业（北京市）有限责任公司、纳什骏逸高新科技（北京市）有限责任公司、纳什公司发展（上海市）有限责任公司、纳什空间自主创业高新科技（深圳市）有限责任公司、纳什空间自主创业高新科技（天津市）有限责任公司。

7股东结构曝出：远洋资本持仓20%

现阶段，从材料看来，纳什空间的控股股东是张剑和陈亮，第一大公司公司股东是远洋资本，远洋资本占股为20%。纳什空间的股本结构如下所示：

（图：纳什空间公司股权结构）

8组织结构大曝光：内设14个单位

除开设计方案工程项目、经营、商品、产品研发、销售市场知名品牌等基本单位，纳什空间内设北京市、上海市、天津市、深圳市四个子公司及其Space业务部和共享平台业务部。

（图：纳什空间组织结构）